Wypowiedzenie umowy najmu - jak rozwiązać umowę najmu mieszkania?

30.01.2023

Najem możemy powielić na najem rzeczy, lokalu i lokalu na potrzeby mieszkaniowe. Poprzez umowę najmu lokalu rozumie się oddanie przez wynajmującego lokalu do użytkowania najemcy. Najemca zobowiązuje się z kolei uiszczać opłatę w wyznaczonym przez właściciela terminie. Zakończenie najmu często bywa nieuniknione, a wpływ na to mają m.in. różnego rodzaju wydarzenia życiowe i zawodowe.

Co więc powinna zrobić strona, która chce zakończyć umowę najmu? Czym różni się umowa najmu na czas określony od umowy najmu na czas nieokreślony? Jak i kiedy można wypowiedzieć taką umowę? Na te i wiele innych pytań odpowiadamy poniżej! Sprawdź koniecznie!

Umowa najmu - jak powinna wyglądać?

Umowę najmu zawartą na czas określony lub nieokreślony powinniśmy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Taki dokument ma zabezpieczać strony umowy w przypadku nieporozumień. Jeżeli kryje on w sobie wszystkie niezbędne informacje na temat użytkowania czy opłacania lokalu, będzie nam znacznie łatwiej rozwiązać ewentualne spory w przyszłości. Umowa najmu powinna być więc dokładna i klarowna.

Pamiętajmy, aby zwrócić uwagę na to, czy podpisywany dokument zawiera takie elementy jak:

• datę oraz miejsce zawarcia umowy najmu,
• okres trwania umowy najmu (jeżeli umowa zawierana jest na czas określony),
• okres i warunki wypowiedzenia umowy najmu,
• dane najemcy i wynajmującego,
• informacje o wynajmowanym lokalu oraz jego wyposażeniu,
• ustaloną wysokość kaucji zwrotnej,
• określone prawa oraz obowiązki najemcy i wynajmującego,
• oświadczenie wynajmującego, które potwierdza jego prawa do wynajmowania określonego lokalu,
• ustalone kwoty czynszu i innych opłat wraz z terminami płatności.

Warto sporządzać dodatkowo protokoły zdawczo-odbiorcze, obejmujące informacje o meblach i sprzętach obecnych we wnętrzu oraz ich stanie technicznym.

Umowa najmu lokalu na czas określony i nieokreślony - czym się różnią?

Polskie prawo określa najem lokalu jako umowę, w której wynajmujący oddaje do użytku lokal, pod określonymi warunkami. Nieruchomość może być przekazana na czas nieokreślony lub na czas określony. Umowa najmu na czas określony to taka, w której został zawarty termin wygaśnięcia najmu, natomiast jeśli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, nie zawiera zapisu o terminie, w którym przestaje obowiązywać.

Co ciekawe, w przypadku, gdy najemca po upływie terminu oznaczonego w umowie lub w wypowiedzeniu nadal korzysta z lokalu (za zgodą właściciela), domniema się, że najem został przedłużony na czas nieokreślony.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony i nieokreślony - przepisy prawne

Prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy znajdziemy w Kodeksie cywilnym, a także w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie umowy zależy m.in. od charakteru najmu.

Paragraf pierwszy i trzeci artykułu 673 Kodeksu cywilnego odnosi się do okresów wypowiedzenia, jakie należy zachować. W przypadku umowy najmu na czas określony strony mogą zdecydować się na wypowiedzenie umowy z zachowaniem terminów zapisanych w tejże umowie lub na podstawie obowiązujących terminów ustawowych (jeżeli umowa nie zawiera informacji na temat okresu wypowiedzenia). Umowa na czas nieokreślony nie ma daty zakończenia, dlatego może obowiązywać od kilku miesięcy nawet do kilkunastu lat. O zakończeniu takiej umowy może zdecydować w dowolnym momencie zarówno właściciel lokalu, jak i najemca. W dokumencie (sporządzonym w formie pisemnej) muszą być jednak zachowane okresy wypowiedzenia najmu.

Zapisy zawarte w paragrafie drugim artykułu 673 Kodeksu cywilnego z kolei określają zasady wypowiadania umowy na podstawie terminów płatności czynszu. Oznacza to, że jeśli płacimy czynsz co miesiąc, można wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem (na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego), a gdy zapłatę tę uiszczamy w odstępach dłuższych niż jeden miesiąc, wypowiedzenie należy dostarczyć z trzymiesięcznym wyprzedzeniem (najem możemy wypowiedzieć najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.). Natomiast w przypadku, kiedy czynsz płacony jest w znacznie krótszych odstępach czasu, okres wypowiedzenia może wynosić od jednego do trzech dni, w zależności od ustalonych terminów płatności.

Ponadto warto wiedzieć, że istnieje możliwość rozwiązania umowy na mocy porozumienia stron. Wybór tej opcji pozwoli na uniknięcie wielu problemów zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę.

Decydując się na wypowiedzenie umowy najmu za porozumieniem stron, należy ustalić szczegóły przerwania najmu. W takim przypadku często nie podaje się też przyczyny, a czasami nie wymaga się również zachowania ustawowego okresu wypowiedzenia. Ustalenia te są uzależnione przede wszystkim od wspólnie podjętej decyzji przez obie strony (zawartej w formie pisemnej).

Wypowiedzenie umowy najmu - jak wypowiedzieć najem?

Oprócz obowiązujących okresów wypowiedzenia ważny jest także sposób dostarczenia dokumentu do najemcy lub wynajmującego. Aby mieć pewność, że wypowiedzenie dotrze do odbiorcy, najlepiej dostarczyć je osobiście i zadbać o podpisanie odbioru lub nadać pocztą jako list polecony z potwierdzeniem odbioru.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego - co warto wiedzieć?

Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu zgodnie z zachowaniem ustalonych okresów wypowiedzenia. Natomiast informacje o tym, w jakich przypadkach wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, zawarte są m.in. w artykułach 667, 672, 685, 687 k.c.

Wynajmujący najczęściej decyduje się na rozwiązanie umowy w przypadku, gdy:

• najemca użytkuje lokal w sposób, który jest niezgodny z umową lub jego przeznaczeniem i mimo upomnień, nie stosuje się do ustalonych wytycznych (np. najemca podnajmuje lokal lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela),
• najemca zalega z zapłatą czynszu (najemca nie płaci czynszu? Zanim wynajmujący wypowie umowę, musi pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy termin na spłatę zadłużenia),

• budynek wymaga remontu lub przeznaczony jest do rozbiórki,

• dochodzi do rażącego nieprzestrzegania warunków umowy lub zasad ustalonych przez administrację,
• najemca zaniedbuje lokal (nie każda szkoda spowodowana przez lokatora wynajmowanej nieruchomości musi jednak skutkować wypowiedzeniem umowy najmu. Zaistniałe zdarzenie należy jednak niezwłocznie zgłosić wynajmującemu).

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę ze skutkiem natychmiastowym - kiedy jest możliwe?

Według ogólnie obowiązujących przepisów prawa najemca może wypowiedzieć umowę na czas określony (z zachowaniem okresu wypowiedzenia), tylko wtedy, gdy w treści zawartej umowy najmu został umieszczony taki zapis. W innym przypadku umowa może zakończyć się za porozumieniem stron lub po upływie okresu zawartego w umowie.

Zerwanie umowy najmu mieszkania na czas określony przed czasem może wiązać się z konsekwencjami, które określa umowa. Istnieją jednak sytuacje, w których najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, czyli w trybie natychmiastowym.

Lokator może wypowiedzieć właścicielowi mieszkania zawartą umowę bez zachowania określonych terminów, gdy mieszkanie lub inny lokal w momencie przekazania miał poważne wady, wpływające na jego użytkowanie, a o których lokator nie został wcześniej poinformowany lub wada nie została usunięta w określonym czasie (Kodeks cywilny, rozdział II, art. 682.).

Wypowiedzenie najmu mieszkania - jakie informacje powinny znaleźć się w wypowiedzeniu umowy najmu?

Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu? Można skorzystać z gotowych wzorów dostępnych w internecie lub sporządzić je odręcznie. Aby rozwiązać umowę najmu lokalu, należy zawrzeć w dokumencie takie informacje jak:

• data i miejscowość,
• dokładne dane wynajmującego i najemcy,
• artykuł lub zapis, na podstawie którego wypowiadamy umowę,
• przyczyny wypowiedzenia umowy najmu, czyli uzasadnienie wypowiedzenia,
• termin wygaśnięcia umowy (okres, od którego umowa najmu przestanie obowiązywać),
• czytelny podpis osoby wypowiadającej umowę.

Jeżeli doszło do rozwiązania umowy, najemca jest zobowiązany opuścić lokal w takim samym stanie, w jakim był on w chwili rozpoczęcia najmu. Pamiętajmy też, by wypowiadać umowy najmu w formie pisemnej, w innym przypadku nie będą one wiążące.