Prawo sąsiedzkie - wszystko, co warto o nim wiedzieć

18.05.2023

Właściciele domów i mieszkań są zobowiązani do poszanowania praw swoich sąsiadów. Wynika to m.in. z kodeksu cywilnego. Zawarte w nim przepisy regulują stosunki prawne między różnymi podmiotami, w tym także sąsiadami.

Jakie przepisy dotyczące prawa sąsiedzkiego znajdziemy w kodeksie cywilnym? Jakie działania możemy podjąć na własnym gruncie? Co wolno, a czego nie wolno sąsiadowi? Sprawdź!

Czym jest prawo sąsiedzkie?

Prawem sąsiedzkim określa się zespół norm, uprawnień i obowiązków właścicieli nieruchomości w stosunku do swoich sąsiadów. Są to więc swego rodzaju przepisy i zasady współżycia społecznego.

Polskie prawo cywilne nie przewiduje jednego działu poświęconego w całości temu zagadnieniu, jednak większość przepisów dotyczących tej tematyki znajdziemy w art. 143 - 154 kodeksu cywilnego. Sporo informacji dostępnych jest też w treści poszczególnych ustaw, w tym np. w ustawie o prawie wodnym, gdzie mowa jest m.in. o naruszeniu stosunków wodnych przez sąsiada.

Rozwój prawa sąsiedzkiego na przestrzeni lat - co warto wiedzieć?

Zanim jednak przejdziemy do omawiania obecnie obowiązujących przepisów, warto sięgnąć do historii rozwoju tzw. prawa sąsiedzkiego. Już w księdze elbląskiej, która jest podstawowym źródłem poznania prawa polskiego okresu rozbicia dzielnicowego, występuje regulacja, określająca, że sąsiad właściciela ogrodu, w którym chmiel przerastał na nieruchomość sąsiednią, miał prawo żądać usunięcia pędów. W przeciwnym razie natomiast mógł ów chmiel zebrać.

Ponadto, w Polsce istniało także prawo kobylego pola, które dawało możliwość wypasu bydła i kobył ze źrebakami po zbiorach na cudzym polu. W historii obowiązywał zakaz zabudowy w odległości „rzutu siekierą” od miedzy granicznej, czy nakaz nienaruszania znaków granicznych. Tego rodzaju zapisy znajdziemy też m.in. w statucie warckim z 1423 roku.

Prawo sąsiedzkie - jak wygląda obecny stan prawny?

Kodeks cywilny porządkuje kilka kwestii związanych z prawem sąsiedzkim. Mówi między innymi o tym, że:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 k.c.).

Roboty ziemne

Warto wiedzieć, że właścicielowi danej nieruchomości nie wolno dokonywać robót ziemnych w sposób, który mógłby zagrozić domom i nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Nie powinien on też decydować się na kroki, które mogłyby zakłócać użytkowanie wszystkich sąsiednich obiektów (art. 144 oraz art. 147 k.c.).(

Ustalanie dróg

W przypadku, kiedy nasza działka nie ma dostępu do drogi publicznej albo nie ma dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych, jako właściciele danego gruntu, możemy żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia (za wynagrodzeniem) potrzebnej służebności drogowej. Więcej na temat służebności drogi koniecznej znajdziemy w art. 145 k.c.

Ustalanie i utrzymywanie granic

W sytuacji, gdy podczas wznoszenia budynku lub innego urządzenia przekroczono granice sąsiedniej działki (nieumyślnie), nasz sąsiad nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Inaczej sprawa się ma natomiast, gdy sąsiad bezzwłocznie sprzeciwi się przekroczeniu granicy lub w przypadku, gdy szkody spowodowane tą sytuacją są zbyt wysokie. Niemniej, w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, sąsiad może żądać od nas stosownego wynagrodzenia albo wykupienia zajętej części gruntu lub tej, która na skutek budowy straciła dla naszego sąsiada jakiekolwiek znaczenie gospodarcze. Mówi o tym art. 151 k.c.

Warto też znać przepisy dotyczące rozgraniczenia gruntów i obowiązków właścicieli gruntów w zakresie ustalania spornych granic i utrzymywania urządzeń i roślinności granicznej. Te obowiązki i prawa określają z kolei art. 152 - 154 k.c.

Mówią one m.in. o tym, że sąsiedzi powinni ze sobą współpracować w zakresie rozgraniczenia działek oraz utrzymywania znaków granicznych, w tym również w zakresie ponoszonych kosztów. Drzewa, krzewy, miedze, płoty, mury oraz rowy i wszystkie urządzenia podobne, które znajdują się na granicy gruntów, przeznaczone są do wspólnego użytku sąsiadów. Sąsiedzi powinni więc ponosić wspólnie koszty związane z ich utrzymaniem.

Natomiast jeżeli granice posesji staną się przyczyną sporu, a nie ma możliwości stwierdzenia stanu prawnego, grunty rozdzielane są według ostatniego, spokojnego stanu posiadania. Innym rozwiązaniem jest także ustalenie granic przez sąd, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności. W tym przypadku sąd może nałożyć stosowną opłatę pieniężną na jednego z sąsiadów.

Roślinność oraz zbieranie owoców

Jak prawo odnosi się natomiast do sytuacji, w której owoce z naszego drzewa spadną na działkę sąsiada? Według art. 148 k.c. owoce, które upadły na grunt sąsiada, stanowią jego pożytki (wyjątkiem jest sytuacja, kiedy dany obszar jest publiczny). Co więcej, właściciel posesji ma prawo wejść na grunt sąsiada po to, aby usunąć zwisające owoce i gałęzie z jego działki. Pamiętajmy, że w takim przypadku sąsiad może żądać naprawienia ewentualnych uszkodzeń wynikających z tego faktu (art. 149 k.c.).

Jeżeli na naszą posesję zwisają gałęzie lub owoce z drzew sąsiada, powinniśmy wyznaczyć sąsiadowi termin, w którym zobowiąże się on do ich usunięcia Jeżeli tego nie uczyni, właściciel gruntu może samodzielnie obciąć i zachować zarówno owoce, jak i gałęzie czy korzenie tychże roślin (art. 150 k.c.).

Stosowanie kodeksu wykroczeń w kontekście prawa sąsiedzkiego

Niekiedy zdarzają się również sytuacje, w których sąsiedzi naruszają art. 51 § 1. kodeksu wykroczeń. Mówi on m.in. o zakłócaniu spokoju i brzmi następująco:

Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Sąsiedzi nie powinni więc wykonywać głośnych remontów w czasie ciszy nocnej, organizować głośnych imprez bez wcześniejszego uprzedzenia i uzgodnienia tego z sąsiadami ani wywoływać zgorszenia swoim zachowaniem.

Pamiętajmy, że w takich przypadkach pomocy szukać można także w regulaminach wspólnot mieszkaniowych. Ciągle powtarzające się, zbyt głośne zachowanie, warto zgłosić do administracji budynku. W rozwiązaniu różnego rodzaju problemów pomóc mogą nam także niektóre inne przepisy ustaw, szczególnie te zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Podsumowanie

Właściciel nieruchomości oraz należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich ma pewne prawa i obowiązki względem swoich sąsiadów, podobnie jak sąsiedzi wobec niego. Do prawa sąsiedzkiego odnoszą się również niektóre ustawy normujące rozgraniczenia nieruchomości sąsiedzkich. Wiele przepisów mówiących o stosunkach sąsiedzkich znajdziemy w kodeksie cywilnym. Zawarte są w nim artykuły mówiące o wznoszeniu budynku, ustalaniu dróg, prowadzeniu robót ziemnych mogących mieć wpływ na nieruchomości sąsiednie, a nawet o zbiorze owoców, które spadły na grunt sąsiedni. Stosunki sąsiedzkie regulują również niektóre przepisy ustawy o prawie wodnym, niektóre przepisy kodeksu karnego oraz te zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów.